С новосельем! или как не остаться на улице, вкладывая в первичное жилье

Покупка собственного жилья сегодня – это не просто радость, это фактически победа в нелегкой и долгой войне за право получить квартиру за свои же деньги. Мы много писали о проблеме незаконной застройки в Киеве и всегда рассматривали ситуацию с точки зрения реальных, непредвзятых проблем, учитывая все стороны вопроса. И зачастую, когда речь идет о строительстве недвижимости под жилье, то фактическая трагедия, прежде всего, связана с жильцами будущей застройки. К сожалению, если в суровых условиях сложившейся экономической ситуации вам все-таки удалось накопить деньги для покупки собственного жилья, это еще не означает, что вы его получите, даже отдав все свои сбережения. Как выбрать надежную компанию-застройщика? Как правильно вложиться в первичное жилье и при этом не остаться на улице? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в данной статье.

С чего начать поиск?

Беспрепятственно отметить новоселье в новенькой квартирке в новострое удается далеко не всем. В Киеве, да и во всей Украине по-прежнему на слуху остается горький опыт пострадавших в скандальной афере «Элита-центр». Эта история стала показательной, и еще долго будет упоминаться на форумах, в статьях и блогах, связанных с рынком жилой недвижимости. Но как избежать участи инвесторов, попавшихся на удочку господина Волконского (Александр Шахов)? Как вложить деньги в реальный проект? А главное, с чего начать поиск надежного и ответственного застройщика?

Рынок недвижимости в Украине находится не в лучших условиях. Первая волна кризиса пришлась на 2008-2009 гг. В этот период «выжили» только самые стойкие застройщики, имеющие реальную цель сдать проекты в эксплуатацию. Большинство из них по-прежнему занимают свое место на рынке. Другими словами одним из индикаторов надежности застройщика, является его история, в частности пережитый кризис 2008-2009 гг.

новострой

Однако чтобы проверить историю застройщика не достаточно изучить список объектов, сданных в эксплуатацию. Ключевым признаком благонадежности выбранной компании, является мнение ее непосредственных клиентов. Поэтому главными инструментами поиска являются интернет и ваше впечатление от полученной информации. Ведь нередко на форумах можно столкнуться с абсолютно полярными позициями. И не всегда понятно на первый взгляд, кем написан комментарий: реальным инвестором/вкладчиком или подставным лицом, нанятым конкурирующей компанией с целью очернить, выбранного вами застройщика. Тем не менее, общая картина, как правило, бывает ясна, а аргументы реальных жильцов очевидны и неоспоримы.

Разумеется, что в таком ответственном деле, как покупка квартиры мало полагаться на мнения в интернете. А стоит вам попасть в отдел продаж, как там все ваши сомнения тут же развеют опытные специалисты. Помните, их главная цель – продать. Поэтому не спешите нести свои сбережения вроде бы приличному застройщику. Наиболее эффективный способ убедиться в хорошей репутации выбранной компании, это пообщаться с ее клиентами лично. Для этого как нельзя лучше подойдут жилые комплексы, которые вводят в эксплуатацию поэтапно. Так вы можете наглядно оценить первые результаты работы, а главное поговорить с жильцами. Основные вопросы, которые стоит задать потенциальным соседям:
– не было ли задержек по срокам сдачи объекта;
– отвечает ли квартира всем параметрам и характеристикам, указанным в договоре и проекте;
– устраивает ли владельцев квартиры сам дом и его месторасположение в отношении транспортной развязки и прочих объектов инфраструктуры.

Нередко ЖК позиционируются, как потенциальные мини районы со своей собственной инфраструктурой. Однако на практике оказывается, что это всего лишь ряд домов, построенных в одном стилистическом решении в рамках конкретного дизайнерского (архитектурного) проекта. В реальности на месте, где застройщик обещал детский садик, школу, медицинский центр, парковку или спортивную площадку со временем появляется еще одна многоэтажка. А тем временем ни о чем неподозревающие жильцы первой очереди могут получить такой неожиданный «сюрприз», как вид на чей-то балкон вместо детской площадки. Таким образом, жилье, приобретенное в объектах второй, третьей и далее очередей имеет явное преимущество.

Еще одним важным критерием поиска является этап, на котором находится строительство. Не секрет, что отдел продаж приступает к своей работе, порой даже раньше, чем рабочие бригады начинают рыть котлован. А стоимость квартиры на этапе закладки фундамента может быть ниже в четыре раза, чем во время сдачи в эксплуатацию. Но следует осознавать, что решаясь на такой гешефт, вы рискуете купить кота в мешке. Однако в случае, если вы все же решите подождать, то ваши риски сократятся значительно. Эксперты утверждают, что если объект возведен на две трети, то его уже вряд ли заморозят. Поскольку в таком случае компания застройщик теряет огромные средства и будет прикладывать все усилия, чтобы решить любые сложности. Кроме того, в таком объекте, как правило, уже проложены все необходимые коммуникации: вода, электричество, газ, канализация. А ведь именно они составляют не малую часть затрат на строительство – порядка 30% всего финансирования. И так подведем итог, выбирать квартиру стоит, если:
– компания опытная и имеет «чистую» историю;
– застройщик имеет хорошую репутацию среди своих реальных клиентов;
– потенциальный объект расположен в районе с развитой инфраструктурой;
– здание возведено не менее чем на 2/3;
– в доме проведены все необходимые коммуникации.

Если понравившийся вам объект отвечает всем вышеперечисленным требованиям, то его можно рассматривать, как потенциальный. Но это еще не гарантирует отсутствие рисков, связанных с целым рядом причин обусловленных нарушением законодательства и требований к проектному строительству жилой недвижимости.

Риски вкладчика/инвестора: застройщик и государство

Кризис, война и нестабильная экономическая ситуация продолжают бить по рынку недвижимости. Поэтому даже ряд опытных и надежных застройщиков сегодня заморозили строительство. В связи со сложившейся ситуацией потенциальным покупателям нужно быть предельно осторожными. Основные риски связанные непосредственно с самим застройщиком в действительности не так критичны и непредсказуемы. Другими словами, их можно предугадать и постараться избежать заранее.

застройщик

Главной причиной не отдавать преимущество данному конкретному застройщику может стать, прежде всего, способ финансирования объекта. На сегодняшний день существует три источника средств для реализации проектов жилой недвижимости:
– деньги застройщика;
– деньги вкладчиков/инвесторов – потенциальных жильцов;
– деньги крупных инвесторов.

Наиболее надежными инвесторами являются девелоперы, имеющие материнские компании за рубежом. Однако в Украине в связи с нестабильной и крайне сложной экономической и политической ситуацией таких инвесторов очень мало. Да и вкладывают свои средства такие организации, как правило, в объекты другого характера. Что же касается, финансирования за счет потенциальных вкладчиков, то такой объект можно считать как минимум ненадежным. Идеальным вариантом является финансирование строительства компанией за свой счет. Но в суровых реалиях сложившейся ситуации в сфере недвижимости, такое случается все реже. Наиболее приемлемым решением с точки зрения ответственных застройщиков и с позиции выбора потенциального объекта для вклада будущими жильцами считается комбинированный тип финансирования.

Не менее важный фактор в истории застройщика – наличие судебных тяжб. Отследить их можно на официальном государственном сайте «Єдиний державний реєстр судових рішень» по адресу http://www.reyestr.court.gov.ua/. Поиск удобно осуществлять по средствам раздела «Пошук за контекстом». Сюда можно ввести название проекта и система выдаст вам все судебные решения, связанные с объектом или компанией. Не редко спорные процессы обусловлены нарушением договоренностей застройщика с подрядчиками или поставщиками стройматериалов. Такие споры, как правило, решаются относительно быстро и не влияют на конечный результат глобально. Однако если судебный процесс связан с несогласием государственных представителей с действием или бездействием застройщика, то на них стоит обратить особое внимание.

Еще одна опасность, указывающая на повышенные риски – имитация активной деятельности на стройплощадке. В случае если у компании возникли реальные проблемы, не позволяющие продолжать строительство, она вряд ли захочет предавать их огласке. Ведь тогда в отдел продаж перестанут поступать финансовые вливания, что может еще больше усугубить ситуацию. Поэтому, прежде чем вкладывать в будущее жилье на первичном рынке, убедитесь в том, что строительство идет в рамках установленных сроков. Важно понимать, что одной поездки на строительную площадку или просмотра в онлайн-режиме на сайте проекта будет недостаточно. Чтобы наверняка убедиться в реальной динамике процесса, необходимо пронаблюдать за результативностью на протяжении хотя бы месяца. За этот срок согласно нормам и стандартам, можно возвести несколько этажей. И так, риски, связанные с застройщиком могут быть обусловлены:
– нестабильным финансированием;
– наличием судебных тяжб;
– имитация активности строительных работ.

В случае с рисками, связанными с решениями и действиями государства в отношении не так застройщика, как самого объекта – их предугадать куда сложнее. Как правило, на практике все сводится к принятию соответствующими органами решения о несоответствии объекта требованиям для ввода в эксплуатацию. Причем не факт, что строительство следующих очередей и других объектов компании при этом останавливается. Впрочем, как показывает горький опыт, продажи в «неразрешенном» доме также не прекращаются. Напротив, многие застройщики спешат как можно быстрее «сбыть сомнительный товар». Мы не раз делали акцент на том, что объекты, которые не имеют разрешения на строительство, не подкреплены всей необходимой документацией и даже представляющие реальную опасность рекламируются застройщиками с невообразимой наглостью.

Чтобы обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо проверять наличие у застройщика всей необходимой документации.

Документы и условности

Вообще более тесное знакомство с выбранным вами застройщиком стоит начинать именно с его сайта. Именно здесь вы сможете найти самую главную информацию для принятия итогового решения.

Первое на что нужно обратить внимание – раздел, отведенный для размещения копий разрешающих документов. Если таковой отсутствует, вы вправе потребовать в представительском отделе компании следующие файлы:
— разрешение на строительство;
— проектную декларацию;
— документы о собственности или аренде (субаренде).

застройщик

Если хотя бы один или ваших запросов компания удовлетворить отказывается, то диалог с ней лучше не продолжать. Также важно учитывать, что по закону застройщик обязан согласовать свои будущие действия не только с государством, но и с общественностью. Данное требование реализуется через проведение общественных слушаний, в которых могут принимать участие все заинтересованные стороны. Если таковые проведены не были, будьте готовы к тому, что потенциальные соседи, инициативные группы и активисты могут и будут всячески препятствовать строительству и имеют на это полное право. Более того, вы сами впоследствии можете оказаться на их месте, если возле вашего дома захотят затеять сомнительного рода строительство. Особенно если речь идет о непосредственной близости объекта к другим домам.

Кроме того, по вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить следующие документы:
— свидетельство о регистрации и устав компании;
— справку из налоговой о том, что данное юридическое лицо платит налоги;
— лицензию на осуществление строительной деятельности;
— проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);
— государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
— разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
— заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

компания застройщика

Если все перечисленные выше условия соблюдены, а наличие необходимой документации подтверждено, то такая компания заслуживает вашего внимания. Пожалуй, последней рекомендацией в отношении выбора наиболее надежного застройщика, которую важно учесть – стоимость. Другими словами, цена ниже рыночной – это первый признак того, что не все ладно. Разумеется, что компании используют такие маркетинговые ходы, как акции и скидки, но они никогда не станут работать себе в убыль. Помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

Если вы нуждаетесь в дополнительной консультации, то можете задать вопросы или обратиться за помощью к нашим юристам, написав по адресу gromadskapravda@ukr.net. Общественная организация «Громадська правда» проводит индивидуальные консультации и оказывает правовую помощь в области градостроительной деятельности. Консультации по вопросам, связанным с защитой прав собственников жилья, урегулирования правовых конфликтов между гражданами и застройщиками, предоставляются в режиме онлайн бесплатно и в соответствии с действующим законодательством Украины.

Вам також може сподобатися ...

2 відповідей

  1. Даша:

    Спасибо. Но лучше бы написали как на это жилье заработать. Хотя, это наверное не к вам. Цены в столице не то чтобы кусаются……вгоняют в депрессию.

  2. Зачастую начинают продавать, когда ещё 100-процентной уверенности в том, что объект будет построен, нет. Мы когда-то по просьбе правительства Москвы достраивали дом для обманутых вкладчиков на Учинской улице. Там обанкротившийся заказчик строил три дома и продавать квартиры в них стал сразу. На первый ему хватило, второй кое-как достроил, а на третий денег уже не осталось.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>