Децентрализация в строительстве

Квартирный вопрос – тема сложная, но актуальная для большинства жителей столицы. Иметь свой угол, а не платить ежемесячную аренду «тетеньке» или «дяденьке» – это самая настоящая мечта всех молодых семей. Но и жить в тесноте, да и чаще всего в обиде тоже никому не хочется. Поэтому «молодежь» всех возрастов и днем и ночью грезит о своей собственной квартире. Но даже если у вас есть волшебная антилопа, которая то и дело настукивает копытцем золотые монетки, это еще не гарантирует того, что в скором времени вы станете счастливым обладателем заветной жилплощади.

Журналисты ОО «Громадська правда» уже неоднократно затрагивали немаловажную тему покупки жилья в столице. А все потому, что в условиях сложившейся нестабильной ситуации в сфере градостроительной деятельности эта процедура перестала быть просто радостным событием, теперь она может быть самым настоящим риском для всех желающих приобрести квартиру в Киеве. Поэтому не спешите тратить свои кровно заработанные в состоянии эйфории, навеянной наличием необходимой суммы, поскольку рискуете остаться у разбитого корыта. Мы уже писали раньше о том, как правильно выбирать застройщика и на что обратить внимание при выборе района. На этот раз мы решили разобраться в последних изменениях в законодательстве и обратились за консультацией к юристам в компанию ООО «Вейнманн Инвестмент». Ведь для того чтобы действительно понимать с какой стройкой имеешь дело, важно не только выбрать застройщика, но и знать некоторые тонкости технической стороны процесса. А для этого нужно не спешить и как следует разобраться в деталях. Не зря в народе говорят «поспешишь, людей насмешишь». А в этом случае уж поверьте, вам точно будет не до смеха. Помните, незнание законов не освобождает от ответственности.

Человек непосвященный в тонкости ведения строительной деятельности проходя мимо стройки, видит материалы, краны, строителей, бегающих по стройплощадке и выполняющих какие-то работы. Однако на практике за всем этим скрывается чётко отлаженный механизм, перерабатывающий строительные материалы, в квадратные метры жилых и нежилых площадей, которые в последствии трансформируются в прибыль застройщика. При этом не вся трудовая деятельность ведется  в соответствии с установленными законодательством требованиями и правилами. Чтобы понимать, является ли эта деятельность «чистой» перед законом и насколько велики риски того, что в результате дом не будет введен в эксплуатацию, потенциальному инвестору (покупателю, а это мы с вами) следует знать хотя бы основные из этих требований. Как говорится, вооружен тот, кто предупрежден. Все эти требования, как правило, заключаются в упорядоченной системе документов, деклараций, разрешений, проектов и находятся под пристальным надзором контрольных структур. Стоит начать с того, что пакет документов необходимый для строительства, прежде всего, зависит от того, какое здание (какой категории сложности) возводится.

В соответствии с действующим законодательством существует деление всех объектов строительства на пять типов по категориям сложности, и на три типа по классу последствий (ответственности). Категория сложности объекта строительства напрямую зависит от:

— класса последствий в зависимости от возможного выхода объекта из строя;

— количества лиц, которые будут находиться на территории объекта постоянно или временно;

— лиц, которые находятся вне здания, и могут пострадать, если оно выйдет из строя;

— возможных материальных убытков из-за вреда, причиненного экологии;

— возможной потери объектов культурного наследия или прекращения функционирования объектов инфраструктуры.

Для удобства и наглядности понимания обратите внимание на таблицу № 1

Таблица № 1

Категории сложности объектов определяют заказчик и проектировщик самостоятельно, обосновывая свои выводы в проектной документации, но Кабинет министров Украины Постановлением № 557 от 27.04.2011 г. «Об утверждении Порядка отнесения объектов строительства к IV и V категорий сложности», отдельно определил элементы объектов строительства IV и V категорий сложности, а именно:

К V категории сложности относятся объекты строительства, которые имеют хотя бы один из следующих признаков:

— в соответствии с Законом Украины ‘Об объектах повышенной опасности’ являются объектами повышенной опасности;

— рассчитаны на постоянное пребывание более 400 человек и (или) периодическое пребывание более 1000 человек;

— составляют возможную опасность для более 50000 человек, которые находятся вне объекта;

— в случае аварии или невозможности (нецелесообразности) дальнейшей эксплуатации:

— могут повлечь убытки в объеме более 150000 минимальных размеров заработных плат;

— могут привести к прекращению функционирования объектов транспорта, связи, энергетики и инженерных сетей общегосударственного значения;

— могут привести к потере объектов культурного наследия национального значения.

К IV категории сложности относятся объекты строительства, которые имеют хотя бы один из следующих признаков:

— рассчитаны на постоянное пребывание более 300 человек и (или) периодическое пребывание более 500 человек;

— составляют возможную опасность для более 10000 человек, которые находятся вне объекта;

— в случае аварии или невозможности (нецелесообразности) дальнейшей эксплуатации:

— могут повлечь убытки в объеме более 15000 минимальных размеров заработных плат;

— могут привести к прекращению функционирования объектов транспорта, связи, энергетики и инженерных сетей регионального уровня;

— могут привести к потере объектов культурного наследия местного значения.

К 1 – 3 категории сложности относятся объекты, не подпадающие своими признаками под IV и V категории (согласно Постановления КМУ № 557 от 27.04.2011 г.), строительство которых происходит на основании Уведомления о начале выполнения строительных работ и Декларации о начале выполнения строительных работ.

В зависимости от того, к какой категории сложности относится возводимое здание или сооружение, варьируется и пакет документов, который застройщик должен предоставить для того что бы начать строительство в рамках закона. Другими словами, за будку для Тузика вас никто хаять не станет, но если планируете строить большой жилой комплекс, то ответ держать придется по всем пунктам. По окончании строительных работ застройщику также необходимо получить документы, на основании которых он зарегистрируют право собственности на возведённое или реконструированное здание. Как видим, процесс не быстрый, но очень важный.

И так, для того чтобы начать строительство застройщик должен иметь всю разрешительную документацию. Помните без нее, вложенные вами деньги в будущее жилье могут попросту улететь на ветер. Поэтому если таковой не имеется, то лучше найти более ответственного и законопослушного застройщика. Существует несколько типов документов, после получения или регистрации которых можно начинать строительные работы:

1) Уведомление о начале выполнения строительных работ;

2) Декларация о начале выполнения строительных работ;

3) Разрешение на выполнение строительных работ.

Уведомление о начале выполнения строительных работ – подаётся относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта. Они не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получение разрешения на выполнение строительных работ. Как это было бы необходимо согласно перечню объектов, строительство которых осуществляется после отсылки по почте Уведомления о начале выполнения строительных работ в соответствующий Исполнительный орган архитектурно-строительного контроля. На основании Уведомления можно строить следующие объекты:

1) Индивидуальный (приусадебный) жилой дом, садовый, дачный дом не выше двух этажей (без учёта мансардного этажа) площадью до 300 кв. метров;

2) Хозяйственные здания и сооружения, в том числе гаражи, которые размещены на приусадебных, дачных и садовых земельных участках.

Еще одним важным документом является Декларация о начале выполнения строительных работ. Его регистрация в соответствующем Исполнительном органе архитектурно-строительного контроля даёт право на проведение строительных работ на объектах 1 – 3 категорий сложности. Контроль здесь осуществляет ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция). Выполнение строительных работ на указанных выше объектах, а также подключение объекта к инженерным сетям и сооружениям без регистрации Декларации о начале выполнения строительных работ запрещено. Если ГАСИ выявляет в зарегистрированной декларации недостоверные данные, она отменяет регистрацию декларации, путем вынесения соответствующего приказа.

Разрешение на выполнение строительных работ – получается Заказчиком строительства либо его представителем в случае, если происходят строительные работы на объектах, которые отнесены к 4 и 5 категориям сложности. А чем именно отличается сарай для сена от большого жилого комплекса, мы с вами рассматривали выше.

Все эти документы необходимы для начала и продолжения строительных работ. Но когда строительство закончено, дом должен пройти процедуру принятия объекта в эксплуатацию.

Для объектов 1 – 3 категории сложности, строительство которых производится на основании строительного паспорта, ввод объекта осуществляется путём регистрации в Исполнительном органе архитектурно-строительного контроля декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Объекты 4 и 5 категорий сложности вводятся в эксплуатацию на основании Акта готовности объекта к эксплуатации, путём выдачи органами архитектурно-строительного контроля и инспекции сертификата соответствия объекта.

На основании этих знаний вы всегда будете понимать, какие документы должен иметь застройщик, а без каких в здание банально нельзя будет заселиться. Ведь эксплуатация объектов, не принятых (если такое принятие предусмотрено законодательством) в эксплуатацию – запрещается. Так, зарегистрированная декларация или сертификат, являются основанием для заключения договоров на поставку воды, газа, тепла, электроэнергии; включение данных об объекте в государственную статистическую отчетность; оформление права собственности на объект. Другими словами, без прохождения процедуры ввода здания в эксплуатацию в него попросту не проведут необходимые для жизни коммуникации. И будете вы ждать счастливого дня заселения до скончания века. Поэтому выбирая застройщика, будьте уверены, что он имеет хорошую репутацию. А не работает по принципу «что нам стоит дом построить! Нарисуем – будем жить».

Как разъяснили нам юристы «Вейнманн Инвестмент», раньше всеми вышеперечисленными документами занималась одна структура, которая была едина в своём подчинении, а взаимоотношения между ее структурными подразделениями были жёстко регламентированы законодательством. Но сегодня отделы ГАСК на местах стали подчинены председателям органов исполнительной власти. Это произошло после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и совершенствования градостроительного законодательства», которым были внесены изменения в статью 13 ЗУ «Об архитектурной деятельности». ГАСИ также делегировала некоторые из своих функций на места, разделив объём полномочий по типу сложности объекта строительства, но оставив за собой:

— контроль над процессом выдачи и согласования разрешительной документации путём проверок выданных документов,

— контроль путём проверок ведущегося на данный момент строительства и законности оснований для проведения работ на объекте;

— привлечение к ответственности должностных лиц на данном объекте, а так же лиц, которые принимали участие в создании и согласовании документации, на основании которой данный объект возводится.

Европейский путь, проведение государственных реформ и стремления к децентрализации власти в Украине стало естественными условиями для следующего разделения полномочий следующих уполномоченных органов. Теперь Госархстройинспекция Украины (Центральный аппарат) существует отдельно. Контроль за соблюдением законности в строительстве на местах уполномочили осуществлять Органы исполнительной власти по вопросам архитектуры. Они входят в структуру подразделений областных, районных, Киевской и Севастопольской городских администраций, а также, Исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов по вопросам архитектуры на местах. Данные органы не входят в единую структуру Госархстройинсппекции Украины, а подчиняются председателям соответствующих администраций и советов. Произошло дробление прав и обязанностей делегированных полномочий в зависимости от категории сложности объектов и территориального расположения (Предоставление (получение, регистрация), возврат (отмены в выдаче) или аннулирование (отмена регистрации) документов, которые дают право на выполнение подготовительных/строительных работ). Другими словами, законодательную базу, которая регламентировала градостроительную деятельность, попытались привести в соответствие с условиями перехода к децентрализации власти в государстве. Фактический же контроль теперь будет осуществляться на местном уровне:

 

Сравнение общих функциональных изменений приводится в таблице ниже:

tabl3
Органы Госархстройконтроля создаются как структурное подразделение Киевской и Севастопольской городских администраций, и как исполнительные органы сельского, поселкового, городского советов. Но передав права надзора и контроля в сфере архитектуры Органам исполнительной власти, Госархстройинспекция Украины оставила за собой право контроля деятельности не только за исполнительной властью на местах, но и за исполнением и соблюдением законности на объектах строительства по всей территории Украины.

Знание этой информации поможет вам определить, какой орган осуществляет контроль над строительной деятельностью интересующего вас застройщика. А главное выяснить, нет ли нарушений, чреватых тем, что дом, в котором вы планируете купить квартиру, попросту не введут в эксплуатацию. Так если вы стали свидетелем того, что ведется сомнительное строительство, вы можете направить запрос или письмо в соответствующий территориальный орган ГАСК. Если таковой не отреагировал на ваше сообщение, то вы в праве обратиться в Госархстройинспекцию Украины или соответствующую вышестоящую инстанцию.

Свой контроль Госархстройинспекция ведет на основании законодательного акта – Порядка осуществления государственного архитектурно-строительного контроля, утвержденного Постановлением Кабинета министров Украины № 698 от 19 августа 2015 года. В этом Порядке говорится о том, что Госархстройинспекция осуществляет контроль через главных инспекторов строительного контроля в Автономной Республике Крым, областях, городах Киеве и Севастополе путём проведения плановых, внеплановых, документальных и камеральных проверок, которые проводятся на объектах строительства и могут быть инициированы на основании:

— квартального плана;

— заявления о проверке,

— жалобы письменного требования правоохранительных органов либо выявление по результатам камеральной или документальной проверок нарушений градостроительного законодательства.

Важно сказать, что камеральные и документальные проверки, могут проводиться без всяких оснований, не требуют выезда на объект и их проведение не требует выдачи приказа о проведении последних.

Используя свои полномочия, инспектор имеют право проверять любой строящийся объект, разрешительную документацию, на основании которой он возводится, проектную документацию привлекая к этому соответствующих специалистов.

На основании проведённых проверок, инспектор имеет право:

— требовать устранения выявленных нарушений;

— вносить письменное представление об освобождении должностного лица объекта контроля (строительства) с занимаемой должности,

— вносить письменное представление о лишении должностного лица объекта контроля права выполнять определённые виды работ;

— отменять или приостанавливать действие принятых объектами надзора решений, нарушающих законодательство в сфере градостроительства.

 

Таким образом, в руках одного должностного лица сосредоточена вся полнота власти относительно каждого конкретного объекта строительства, а также должностных лиц, которые являются ответственными за проведение любых работ на упомянутом выше объекте.

Децентрализация произошла, «маемо, шо маемо», как говорят в народе, но что теперь будет с взаимоотношениями Огранов Госархостройконтроля на местах и Госархстройинспекцией Украины? Ограны Госархостройконтроля на местах в пределах своей компетенции принимают и обрабатывают документацию относительно выдачи, изменения, отмены разрешительной документации на основании которой происходит строительство объекта или такой объект вводится в эксплуатацию. Госархстройинспекция Украины на основании информации, которая была получена от Огранов Госархостройконтроля вносят её в Реестр разрешительных документов. Без внесения указанной выше документации (присвоения ей номера), разрешительные документы являются недействительными – они не внесены в Реестр. Таким образом, новая система контроля в теории охватывает все аспекты строительной деятельности. А главное – децентрализация, которая была проведена на основании Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и совершенствования градостроительного законодательства», дала местным органам исполнительной власти возможность контролировать строительный процесс непосредственно на местах. Законодательно утвержден порядок и механизм воздействия на заказчиков и исполнителей строительных работ, а местные органы Госархстройконтроля наделены конкретными правами и обременены конкретными обязанностями. В правовом поле так же появилась сила, которая будет сдерживать местные органы от правового нигилизма и своеволия в сфере строительства – Главный инспектор строительного контроля.

Так как данная система ещё не вступила в действие в полную силу, встаёт закономерный вопрос, будет ли данная схема работы живучей и такой же прозрачной, как её анонсировали. А главное, какие результаты мы сможем увидеть в реальной жизни, а не только на бумаге. Важно понимать, что передача определённых полномочий, относительно выдачи и согласования разрешительной документации на места чревата определёнными последствиями. Нельзя утверждать со стопроцентной вероятностью, но в случае, например, если на территории, где создаётся Инспекция Госархстройконтроля, есть крупный застройщик, в дальнейшем, лоббируя свои интересы в указанной выше инспекции, может монополизировать рынок строительных услуг, используя административный ресурс. Такая же ситуация может сложиться в случае, если Главный инспектор строительного контроля будет заинтересован в получении незаконного вознаграждения от должностных лиц объекта строительства или должностных лиц исполнительных органов на местах. Другими словами, эта система не может до конца решить главную проблему – коррупцию.

Тем не менее, знание и понимание всех вышеперечисленных изменений в законодательстве относительно ведения градостроительной деятельности дает нам с вами надежду на то что, взаимоотношения между застройщиком, инвестором (покупателем) и государством выйдут на новый уровень. Поскольку на сегодняшний день они явно оставляют желать лучшего. В конце концов, для инвестора не так важен процесс, как будет организованы условия для ведения градостроительной деятельности, как ее результат – готовое, пригодное для жилья и введенное в эксплуатацию качественное жилье. Но нам, как потребителям «конечного продукта», следует быть подкованным в плане знаний строительного законодательства, потому что мы помимо потребителя, являемся ещё зачастую и инвесторами такого строительства, а инвестиции следует беречь. Потому что новые деньги на покупку еще одной квартиры вы потом уже не сможете нарисовать, а старые вам вряд ли кто-то вернет.

В данной статье мы говорили об уже вступивших в силу изменениях в законодательстве. Но следует принять во внимание, что настоящую функциональность описанной выше системы можно будет увидеть только после начала её работы «в полевых условиях» и на местах. Только практическое применение законодательства, в которое были внесены изменения, покажет на что следует обратить внимание и что поправить, потому как «Теория без практики – мертва, практика без теории — слепа»».

Вам также может понравиться...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>