Бессмертные «хрущевки»

Учитывая стремление Украины к более высокому уровню жизни, в последние годы именно евроинтеграция пропагандируется в нашей стране как спасение от всех бед и действующий способ для достижения желанного. Но не будем забывать, что за нас самих никто ничего делать не будет. Будем откровенными, слабо верится, что в наше время кто-то бескорыстно делает добро на всех уровнях. Особенно на межгосударственном. Именно поэтому наш с вами путь в Европу стоит начинать с самих себя.

И, пожалуй, один из самых важных факторов данных начинаний является достойный уровень жизни и достойное жилье для населения. Но жилищный вопрос, как и прежде, остается одним из самых острых как в Киеве, так и в Украине в целом. Основных проблем три: новостроек недостаточно, стоимость квадратного метра неадекватно высока, а более половины жилого фонда износилось. Решение данных проблем требует миллиардных капиталовложений, политической воли и системного подхода.

В планах развития города Киева нет кардинального расширения его границ, но есть увеличение количества жилья за счет сноса хрущевок. Этими объектами нужно было заниматься еще лет 10-12 назад, так как дома уже давно исчерпали свой ресурс. В последние два года, в связи с событиями в стране, данный вопрос, отошёл на второй план. Но все же он остается актуальным и требует незамедлительного решения со стороны властей.

Начнем по порядку. Что же такое «хрущевка», в общем понимании?

Впервые легендарные серии индустриальных жилых домов первой массовой застройки, впоследствии прозванные хрущевками, появились в 60 нач.70-х гг. XX века. И для многих людей, потерявших жилье во время войны, переселившихся из бараков и коммуналок эти самые хрущевки были воистину райскими кущами!

Только вот беда — недолговечными. Гарантийный срок эксплуатации хрущевок планировался где-то так до победы коммунизма, т.е. лет через двадцать! После чего всех предполагалось переселить из этих, фактических, времянок, в новые, комфортабельные дома.

данные

По данным «Столичная недвижимость»

Следует понять чрезвычайно важную на сегодняшний день вещь: массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе. За последние 5-7 лет мы уже вошли в полосу стремительно нарастающего износа жилищного фонда, который в ближайшие 10 лет может привести к ситуации, когда состояние целых районов перейдет от потенциального риска к реальной угрозе. Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно), то дома станут поточно и массово превращается в источник постоянной угрозы безопасности для жильцов и окружающих.

Во-первых, панельные дома рассчитаны на копеечные по цене тепло, электричество, воду. Отсюда низкие теплотехнические показатели наружных стен (дома, как говорится, холодные), и значительные потери в сетях тепло- и водоснабжения. Отсюда и общая ситуация – сегодня многоквартирные дома в эксплуатации очень и очень дороги. А цену платит не мифический Советский Союз, а реальные жители этих домов. С ликвидацией ЖЭКов и созданием ОСМД, такие дома обанкротят своих жильцов. Квартиры продадут на аукционе за долги (http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/606-14) и люди пополнят категорию бездомных.

Во-вторых, железобетонные дома чувствительны к соблюдению сроков капитального ремонта и при его задержках быстро изнашиваются. Ремонтировать дом, с сохранением его убийственных для бюджетов казённых и личных технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, — дороже, чем построить новый.

В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа еще в 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.

Бесспорно, хрущевки нужно снести, но сначала следует продумать механизм обеспечения жильем людей, живущих там, переселив их в новостройки.

Проблемные точки

Отметить, что по данным департамента градостроения и архитектуры КГГА, в соответствии с новым генпланом, устаревшая 5-этажная застройка составляет 3055 старых 5-этажных домов на 211512 квартир, в том числе панельных – 757 домов на 64343 квартиры общей площадью 2,6 млн. кв. м.

Параллельно со слухами о сносе существует информация несколько иного рода: в ближайшие годы ситуация со строительством нового жилья взамен устаревшего радикально не изменится из-за того, что в законе не определены механизмы его реализации. В частности, не прописан процесс принудительного выселения людей из ветхого жилья, что усложнит ситуацию для инвесторов. Ведь инвестор, как известно, ищет наименее проблемные участки под застройку и ему, инвестору, выгодно заниматься реконструкцией домов в тех районах, где он может получить максимальную прибыль. При этом инвестор заинтересован в застройке целых кварталов, поскольку это удешевляет строительство за счет компактной прокладки необходимых инженерных коммуникаций. Следовательно, отселять людей нужно будет не квартирами, и не домами, а целыми массивами. Вопрос – куда? В действующем Законе «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», указано, что отселение жильцов сносимых домов осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых помещений в пределах этого же квартала (микрорайона). Но только вот микрорайон – понятие растяжимое, и квартал кварталу рознь – как по развитию инфраструктуры, по виду из окна, так и по криминогенной обстановке, наконец. Добровольно на такое отселение пойдут единицы – кому охота уезжать с «насиженного» места в неизвестность? Ведь, как ни крути, обещания выселения в «соседний квартал новостроек» выглядят очень сомнительно, из серии, зачем бесплатно отдавать то, что можно с успехом продать втридорога?

Возможно, как вариант, для маневрового фонда нужно использовать киевские скандальные объекты. Естественно это вызовет негатив в сфере борьбы с незаконными стройками. Так как практически каждый подобный объект имеет свою историю со скелетами в шкафу. Но если в данной схеме учитывать дальнейший снос этих объектов и создание на их месте социально важных объектов и рекреационных зон, то почему бы и нет? Эта идея не решит проблему с временным отселением жильцов хрущевок полностью, но то, что она имеет право на жизнь и ее стоит использовать – факт очевидный.

Непонятен также и механизм обмена жилплощади. Что получит обитатель трехкомнатной хрущевки, идущей под снос? Если в квартире прописаны трое жителей, то еще можно рассчитывать на эквивалентную по метражу жилплощадь, а если хозяин квартиры живет в хрущовских хоромах сам? В лучшем случае ему положена однокомнатная «хатка», по метражу недалеко ушедшая от все тех же гостинок (21 квадратный метр на каждого жильца + 10,5 «квадратов» на семью). Местным властям, совместно с потенциальными инвесторами, не следует забывать и о негативном опыте РФ, когда в преддверии реконструкции жилых кварталов устаревшего жилищного фонда, в хрущевках началось массовое заселение новых жильцов. И на деле оказывалось, что в одной квартире могло быть прописано 10, а то и более человек. Городским властям нужно создать понятные правила игры для всех участников рынка. В частности, необходим закон, которым будет закреплен официальный коэффициент замены количества квадратных метров в старом доме на жилье в новостройке. К примеру, за свои 50 квадратных метров в хрущевке собственник должен получить 70 метров в новом доме. То есть должен быть установлен коэффициент обмена старого жилья на новое, например, 1,5, что даст возможность провести обмен жилплощади и решить жилищную проблему.

Только вот опять же, кто из инвесторов пойдет на такой обмен? Как говорится, свежо предание, да верится с трудом – в лучшем случае владельцы хрущевок могут рассчитывать на 1:1. Да и куда девать знаменитые подвальчики и погребки, вырытые во дворах хрущевок? Они служат замечательным подспорьем для хранения консервации и разнообразной рухляди… Естественно, эту «полезную» площадь никто учитывать при обмене не будет.

Что имеем?

По факту, на данный момент, мы имеем решение КГГА от 03.03.2016 №119/119 «Про деякі питання здійснення виконавчим органом Київської міської ради (КМДА) повноважень у сфері комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

SCAN_20160519_102118840 SCAN_20160519_102118840_2 SCAN_20160519_102118840_3

 

 

 

 

 

 

 

 

Из которого следует, что Киевский горсовет в ближайшее время должен будет предоставить план действий, а конкретно — Программу комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда в городе Киеве.

Как мы видим, данное решение носит в себе все основные вопросы, которые местные власти, совместно с жителями и общественными организациями должны будут решить.

Учитывая недоверие киевлян к местной власти в вопросе строительства, легко предположить, что каким мы не был данный план действий – общественность достаточно резко отреагирует на его появление. Что повлечет за собой достаточно долгий процесс внесения разного рода изменений в документ. Из чего вытекает следующий факт – дестабилизирующий данную ситуацию. Ну, или по крайней мере несущий в себе значительную угрозу.

Так вот, учитывая политическую и экономическую нестабильность как Украины в целом, так и ее столицы, данное мероприятие (замена устаревшего жилого фонда) может затянуться на десятилетия. Все это естественно вызывает страх непосредственно у жителей тех самых хрущевок и, в свою очередь, побуждает их к несговорчивости с местными властями в решении данного вопроса. Дальше митинги, протесты, долгие переговоры….выборы — смена власти – обвинение «попередников». Мы описали довольно пессимистическую последовательность. Но ведь в наше время возможно все?

Соответственно, дабы избежать подобных ситуаций, местной власти стоит разработать четкий и действующий план замены устаревшего жилья, где будут прописаны все нюансы столь масштабного действа. Более того, должны быть предоставлены гарантии жителям и точные сроки постройки нового жилья для них.

Опыт Москвы

Внешне ситуация выглядит неразрешимой, но это не так – достаточно беспристрастно изучить опыт Москвы. Программа по сносу устаревшего московского жилья была запущена в 1995 г. и должна была завершиться в 2009 г. Однако последовательно откладывалась сначала до 2012 г., затем до 2014 г., а теперь и до 2016 г. Несмотря на типичные для постсоветского пространства трудности, программа выполнена на 77,7%.

Еще в середине 90-х годов москвичей пытались переселять, не считаясь с их интересами, и шла борьба, часто выходившая за рамки правового поля с обоих сторон. В результате мэрия Москвы утвердила при переселении коэффициент 1,2–1,5, предложила возможности расширения для очередников, и покупку дополнительных метров по себестоимости для всех желающих. И только тогда процесс пошел.

Как эпилог…

Мы понимаем, что г-н мэр прекрасно обустроил свое жилье в Киеве на ул. Богдана Хмельницкого – в старинном шестиэтажном здании. И при этом сделал своеобразный «подарок» городу, так как чтобы оборудовать трехэтажную квартиру, Кличко пришлось привести 100-летний дом в порядок. Но не каждому дому выпадает такое счастье, а шанс, что ваш сосед будет знаменитый и богатый боксер – минимальны.

Кличко-боксер безусловно заслуживает уважения и почестей, за то, что является одним из тех, кто прославил нашу страну на весь спортивный мир. А вот Кличко-мэр, уже два года занимающий должность градоначальника, все еще не может заслужить доверия жителей столицы. А без доверия – подобные программы выполнить просто невозможно. Вопрос о том, кто же все-таки возьмется и выполнит программу замены устаревшего жилого фонда остается открытым. В Украине пришло время перестать изобретать колесо и найти компромисс между всеми заинтересованными сторонами.

Вам також може сподобатися ...

4 відповідей

  1. Gost:

    Ну вон вроде бы в деснянском районне что-то собрались снести. Только не понятно, что и как? И кто будет строить? В общем всё как обычно.

  2. Юра:

    Вы представляете какой бедлам в столице начнётся? А откаты, взятки, пострадавшие жильцы хрущевок(точно найдутся)? Это буде ж*па для Киева.

  3. Я продал свою старую хрущевку на Троещине, и купив в ЖК Щасливий http://schastliviy.com.ua/ Это небо и земля!

  4. lomaster:

    именно — и никакие это не хрущёвки так как стоить их начали при маленкове а разработчик их и кварталов — Корбюзье Кто знает причину, почему канализационные люки располагаются не в сквериках возле домов, а на проезжих частях дорог?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>